Fizibilite Raporu Nasıl Hazırlanır?

Fizibilite raporu, planlanan bir yatırımın uygulanabilirliğini teknik, mali ve kurumsal verilerle değerlendiren belgedir. Bu sayfa, kendi yatırımı için rapor hazırlatacak işletme sahibi ile kurumu adına fizibilite dosyası hazırlayacak uzman için yazılmıştır. Raporun hangi bölümlerden oluştuğunu, analizlerin nasıl ilişkilendirildiğini ve her bölümün hangi karar sorusunu cevapladığını anlatmaktadır.

Fizibilite raporu hangi kararı destekler?

Raporun temel sorusu şudur: bu yatırım, öngörülen koşullar altında uygulanabilir midir? Cevap birbirini tamamlayan analizlerle üretilir. Teknik analiz çözümün uygulanabilirliğini, pazar analizi talebi, finansal analiz yatırımcı açısından getiri ve nakit yeterliliğini, ekonomik analiz toplumsal fayda ve kaynak maliyetini, kurumsal analiz ise uygulama kapasitesini sınar.

Rapor finansman kuruluşuna, destek veren kuruma ve karar merciine aynı anda hitap eder. Bu üç okuyucunun ortak beklentisi aynıdır: rakamların hangi varsayımdan üretildiğinin görülebilir olması.

Analizler arasındaki hesap ilişkisi nasıl korunur

Fizibilite raporunun analizleri birbirini besler. Talep tahmini kapasiteyi, kapasite teknoloji ve makine ihtiyacını, teknik çözüm yatırım maliyetini, maliyet ve gelir öngörüsü finansman yapısını etkiler. Teknik veya mali bir bulgu önceki kabulün değiştirilmesini gerektirebilir. Çalışma bu nedenle gerektiğinde önceki adımlara dönülerek yürütülür.

Tutarlılık, bölümlerin hangi sırayla yazıldığından değil, değişen varsayımların ilgili hesaplara birlikte yansıtılmasından doğar. Talep, kapasite, maliyet ve finansman kabulleri aynı modelde uzlaştırılır. Bölümlerin raporda sunuluş sırası ise ilgili kurumun formatına göre düzenlenir.

Bölüm 1: Yatırımın künyesi ve tanımı

Raporun ilk bölümü yatırımı tek sayfada tanımlar. Karar mercii bu sayfaya bakarak projenin ne olduğunu anlar.

Bu bölümde yer alan başlıklar şunlardır.

• Yatırımın konusu ve türü
• Üretilecek ürün veya sunulacak hizmetin adı
• Yatırımın yeri
• Tesisin teknik kapasitesi
• Sabit yatırım tutarı
• Yatırımın süresi ve termin planı
• İstihdam kapasitesi
• Yatırımın geri dönüş süresi
• İlgili NACE ve GTİP kodları
• Hedef pazar ve varsa hedef ülke
• Yatırımın sürdürülebilir kalkınma amaçlarına etkisi

Bu bölümün kapattığı soru: bu proje nedir, nerede ve hangi ölçekte yapılacaktır.

NACE kodu ekonomik faaliyet sınıflandırmasını, GTİP kodu ise ürünün gümrük tarife istatistik pozisyonunu gösterir. İki kod da teşvik uygunluğunun ve dış ticaret verisinin doğru okunmasını sağlar. Yanlış kod, yanlış sektör verisiyle çalışmak anlamına gelir.

Bölüm 2: Projenin gerekçesi ve politika uyumu

Bu bölüm yatırımın neden gerekli olduğunu ve hangi ihtiyacı karşıladığını anlatır. Kamu ve destek başvurularında projenin ulusal, sektörel veya bölgesel plan dokümanlarıyla ilişkisi ayrıca kurulur. Özel sektör yatırımlarında ise şirketin kendi stratejik önceliğiyle ilişkisi yazılır.

Bu bölümün kapattığı soru: bu yatırım hangi sorunu çözmektedir ve neden şimdi yapılmaktadır.

Bölüm 3: Kuruluş yeri seçimi ve arazi maliyeti

Yer seçimi, teknik çözüm ve yatırım maliyetiyle birlikte değerlendirilir. Uygulanabilir arazi seçenekleri ortak ölçütlerle karşılaştırılır. İncelenecek alternatif sayısı ve sunum biçimi projenin koşullarına ve ilgili kurumun formatına göre belirlenir.

Karşılaştırmada incelenen kalemler şunlardır.

• Arazinin mülkiyet durumu ve imar durumu
• Altyapı olanakları: elektrik, su, doğal gaz, atık su, ulaşım bağlantısı
• Hammadde ve pazar mesafesi
• Arazi bedeli ve kamulaştırma ihtiyacı
• Genişleme imkânı
• Çevresel kısıtlar ve koruma statüleri

Bu bölümün kapattığı soru: seçilen yer neden diğer alternatiflerden daha uygundur.

Bölüm 4: Talep tahmini ve kapasite seçimi

Talep tahmini raporun taşıyıcı bölümüdür. Buradaki hata bütün finansal tabloya yayılır.

Talep tahmininde kullanılan başlıklar şunlardır.

• Sektörün ülke genelindeki büyüklüğü ve yapısı
• Sektörün geçmişten bugüne kapasite kullanım oranları
• Yatırım yerindeki mevcut kapasite ve rakip envanteri
• Ürünün dış ticaret durumu: ithalat ve ihracat akışları
• Girdi piyasasının yapısı ve tedarik güvenliği
• Hedef müşteri segmentleri ve ödeme kapasitesi
• Fiyat serilerinin geçmiş davranışı

Kapasite seçimi bu verilerden türetilir. Talebin üzerinde kapasite atıl yatırım riskini, talebin altında kapasite ise karşılanamayan satış riskini doğurur. Devreye alma süresi, mevsimsellik ve aşamalı büyüme seçenekleri birlikte değerlendirilir.

Bu bölümün kapattığı soru: ürün veya hizmet için gerçek bir talep var mıdır ve hangi kapasite bu talebe uyar.

Sektörün kapasite kullanım oranı, tanımlanan üretim kapasitesinin ne ölçüde kullanıldığını gösterir. Oranın uzun süredir düşük seyrettiği bir sektörde yeni kapasite yatırımı ek bir gerekçe gerektirir.

Bölüm 5: Teknik analiz

Teknik analiz üç alt başlıkta yürütülür.

Üretim teknolojisinin seçimi

Alternatif teknolojiler yatırım maliyeti, işletme maliyeti, verim ve bakım ihtiyacı açısından karşılaştırılır. Seçilen teknolojinin gerekçesi yazılır.

Makine, teçhizat ve iş akışı

Makine-teçhizat listesi teklif alınmış fiyatlarla hazırlanır. Üretim ve iş akış şemaları çıkarılır. Kapasite kullanım oranının yıllar içindeki artış planı belirlenir. İlk yıl kapasite kullanımı, devreye alma takvimi ve doğrulanmış satış talebiyle gerekçelendirilir.

İnsan kaynağı

Personel ihtiyacı nitelik bazında planlanır. Yatırım yerindeki çalışma çağı nüfusu, eğitim durumu ve aranan niteliğin bölgede bulunabilirliği incelenir. Gerekli niteliğin bölgede bulunmaması halinde eğitim, başka yerden personel temini ve ilgili maliyetler değerlendirilir; personel erişimi teknik seçimi ve takvimi de etkileyebilir.

Bu bölümün kapattığı soru: seçilen çözüm bu ölçekte ve bu yerde teknik olarak çalışır mı.

Bölüm 6: Yatırım tutarı ve finansman modeli

Bu bölümde sabit sermaye yatırım tutarı ile işletme sermayesi ihtiyacı ayrı ayrı hesaplanır.

Sabit yatırım tutarı şu kalemleri kapsar.

• Arsa bedeli ve arazi düzenlemesi
• İnşaat ve altyapı işleri
• Makine, teçhizat ve montaj
• Taşıt, demirbaş ve donanım
• Etüt, proje, mühendislik ve müşavirlik giderleri
• Lisans, patent ve yazılım bedelleri
• Yatırım dönemi finansman giderleri: finansman tablosunda ayrıca izlenir
• Beklenmeyen giderler payı

Net işletme sermayesi ihtiyacı, stoklar, ticari alacaklar ve faaliyet için gerekli nakit gibi dönen varlıklar ile ticari borçlar gibi kısa vadeli işletme yükümlülüklerinin farkından hesaplanır. Tahsilat, stokta kalma ve ödeme süreleri bu ihtiyacı belirler. Finansman modelinde özkaynak ile kredi ayrımı, geri ödeme planı ve varsa destek kaynakları gösterilir.

Proje nakit akışı ile özkaynak sahibinin nakit akışı ayrı kurulmalıdır. Borçlanma ve finansman maliyetleri, seçilen değerlendirme yaklaşımında tekrar sayılmaz.

Bu bölümün kapattığı soru: yatırım kaça mal olur ve bu para nereden karşılanır.

Bölüm 7: Ticari analiz ve finansal göstergeler

Ticari analizde proje yatırımcı açısından ve piyasa fiyatlarıyla ele alınır. Nakit akışları sabit fiyatla kuruluyorsa reel, cari fiyatla kuruluyorsa nominal iskonto oranı kullanılır.

Bölümün temel varsayımları açıkça yazılır.

• İskonto oranı ve seçilme gerekçesi
• Ekonomik ömür
• Hurda değer
• Yenileme yatırımları
• Enflasyon varsayımı

Bu varsayımlar üzerine işletme dönemi gelir ve gider tabloları kurulur. Net bugünkü değer, iç kârlılık oranı ve geri ödeme süresi gibi göstergeler hesaplanır; fayda-maliyet oranı kullanılıyorsa fayda ve maliyet kapsamı açıkça tanımlanır. Geri ödeme süresi yıl veya ay cinsinden bir süredir. ROI ise hesap tanımı belirtilmesi gereken bir getiri oranıdır; süreyle aynı gösterge değildir.

Bu bölümün kapattığı soru: bu yatırım yatırımcıya kâr bırakır mı ve ne zaman.

Bölüm 8: Ekonomik analiz

Ekonomik analiz, projenin yatırımcıya değil ülke ekonomisine ve topluma etkisini ölçer. Ticari analizden üç noktada ayrılır.

Kamu yatırımlarında toplumsal fayda-maliyet sonucu yatırım gerekçesini destekler. Yatırımın finansmanı ve işletmenin nakit sürdürülebilirliği de ayrıca değerlendirilir.

Bu bölümün kapattığı soru: bu yatırım toplumsal refahı artırır mı.

Bölüm 9: Risk ve duyarlılık analizi

Risk analizinde projeyi bozabilecek değişkenler listelenir ve etkileri ölçülür.

• Duyarlılık analizi tek bir değişkeni oynatır ve sonucun bu değişkene ne kadar hassas olduğunu gösterir.
• Senaryo analizi birden fazla değişkeni birlikte hareket ettirir ve bileşik etkiyi ortaya koyar.
• Kırılma noktası analizi, incelenen değişken için anlamlı bir çözüm varsa net bugünkü değerin sıfırlandığı seviyeyi araştırır.

Bu bölümün kapattığı soru: hangi varsayım bozulursa proje uygulanabilir olmaktan çıkar.

Bölüm 10: Çevresel ve sosyal analiz

Bu bölümde projenin çevreye olumlu ve olumsuz etkileri değerlendirilir. Yatırımın Çevresel Etki Değerlendirmesi mevzuatı karşısındaki durumu belirlenir ve gerekli belgenin hangi aşamada alınacağı takvime bağlanır. Sosyal analizde ise projeden en çok etkilenen toplumsal kesim tanımlanır ve projenin bu kesime getirdiği fayda ile maliyet yazılır.

Bu bölümün kapattığı soru: proje hangi çevresel ve sosyal etkileri doğurur ve bunlar yönetilebilir mi.

Bölüm 11: Proje yönetimi, uygulama programı ve sonuç

Son bölümde yatırımın kim tarafından, hangi organizasyon yapısıyla ve hangi takvimle yürütüleceği yazılır. Termin planı, izin ve ruhsat süreçleriyle birlikte kurulur.

Sonuç bölümü raporun kararıdır. Burada seçilen alternatifin neden tercih edildiği, hangi göstergelerin bu kararı desteklediği ve hangi koşulun izlenmesi gerektiği açıkça belirtilir. Tek cümlelik bir sonuç bölümü raporun değerini düşürür.

Bu bölümün kapattığı soru: karar nedir ve bu karar hangi gerekçeyle verilmiştir.

Rapor hazırlanırken yapılan sık hatalar

• Talep tahminini kaynaksız bir büyüme yüzdesine dayandırmak.
• Makine fiyatlarını teklif almadan internetteki listelerden almak.
• İşletme sermayesi ihtiyacını hesaplamayı atlamak ve nakit sıkışmasını raporda görmemek.
• İlk yıl kapasite kullanımını devreye alma takvimi ve satış kanıtıyla gerekçelendirmeden kabul etmek.
• Yalnız bir risk değişkenini inceleyip diğer önemli değişkenleri ve birleşik senaryoları dışarıda bırakmak.
• Sonuç bölümünü rapordaki hesaplarla bağlantısız yazmak.

Progem'in çalışma yöntemi

Çalışmada kullanılan varsayımların kaynakları ve hangi döneme ait oldukları açıklanır. Veriler, ilgili projenin ürün, yer ve ölçeğiyle uyumlu biçimde değerlendirilir.

Kararı etkileyen temel varsayımlar duyarlılık ve senaryo analizleriyle sınanır. Rapor teslim edildiğinde karar mercii yalnız bir sonucu değil, o sonucun hangi koşulda geçerli olduğunu da görür.

Sonuç

Fizibilite raporu, talep, kapasite, teknik çözüm, maliyet ve finansman arasındaki ilişkileri görünür kılar. Finansal ve ekonomik analizler karar göstergelerini üretir; risk analizi bu sonuçların hangi koşullara bağlı olduğunu sınar. Yeni bulgular gerektiğinde önceki kabullere yansıtılır. Raporun sunumu kurum formatına göre düzenlenirken hesap bağımlılıkları ve güncellemeler tutarlı tutulur.

Sık sorulan sorular

Fizibilite raporunda kaç bölüm bulunur?

Bu yazıdaki 11 bölüm açıklama amacıyla düzenlenmiştir. Raporun bölüm sayısı ve sırası, teslim edilecek kurumun formatına ve projenin kapsamına göre belirlenir. Talep, kapasite, maliyet ve nakit akışı arasındaki hesap ilişkisi her formatta tutarlı kurulmalıdır.

Fizibilite raporunu kendim hazırlayabilir miyim?

Künye, gerekçe ve teknik tanım kurum içinde hazırlanabilir. Talep tahmini, finansal modelleme ve duyarlılık analizi ise veri erişimi ve modelleme deneyimi gerektirir. Raporun karar değeri bu bölümlerin niteliğinden gelir.

Fizibilite raporu ile yatırım teşvik belgesi başvurusu aynı belge midir?

Aynı değildir. Teşvik belgesi başvurusu idari bir işlemdir. Fizibilite raporu ise yatırımın uygulanabilirliğini ortaya koyan analiz belgesidir. Bazı destek ve kredi süreçlerinde fizibilite raporu başvurunun eki olarak istenir.

Ticari analiz ile ekonomik analiz arasındaki fark nedir?

Ticari analiz projeyi yatırımcı açısından ve piyasa fiyatlarıyla değerlendirir. Ekonomik analiz projeyi ülke ekonomisi açısından ele alır, gölge fiyat kullanır, dışsallıkları hesaba katar ve vergi ile teşvik gibi transferleri dışarıda bırakır.

Raporda hangi finansal göstergeler mutlaka bulunur?

Nakit akım tablosu ve net bugünkü değer temel değerlendirme araçlarıdır. İç kârlılık oranı, geri ödeme süresi ve uygun kapsamda fayda-maliyet oranı birlikte yorumlanabilir. Kullanılacak göstergeler projenin yapısına ve ilgili kurumun formatına göre belirlenir. Nakit akışının yapısı nedeniyle bir göstergenin anlamlı sonuç vermediği durumlar açıklanır; tek bir oran kararın yerine geçmez.

Fizibilite raporu ne kadar sürede hazırlanır?

Süre yatırımın ölçeğine, sektörün veri yoğunluğuna, teklif toplama süresine ve saha çalışması ihtiyacına göre değişir. Kapsam ve takvim ön değerlendirme görüşmesinden sonra projeye özel olarak belirlenir.

Ön fizibilite ile ayrıntılı fizibilite arasındaki fark nedir?

Ön fizibilite, ilk verilerle seçenekleri elemek ve ayrıntılı araştırmaya değecek soruları belirlemek için kullanılabilir. Ayrıntılı çalışmada talep, teknik teklifler, yer koşulları ve finansal model daha derin incelenir. Çalışmanın adı tek başına karar vermeye yeterli kanıt bulunduğunu göstermez; kullanılan verilerin kapsamı ve belirsizlikler açıklanır.

Fizibilite raporunun ücretini ne belirler?

Ücret; araştırılacak alternatiflere, teknik karmaşıklığa, veri erişimine, saha ve teklif toplama ihtiyacına, modelleme kapsamına ve teslim edilecek kurumun beklentilerine bağlıdır. Yatırım tutarı tek başına çalışma bedelini belirlemez. Teklifler aynı kapsam ve teslim çıktıları üzerinden karşılaştırılır.

Yatırımınız için fizibilite raporu hazırlama sürecini görüşmek üzere Progem ile iletişime geçebilirsiniz.