İnşaat sektöründe karlılığı belirleyen faktör sadece metrekare birim fiyatı değil, "satış hızı"dır (Absorption Rate). Proje bittiğinde satılmayan her daire, yatırımcının finansman maliyetini artırır ve karı eritir. Hızlı satışın sırrı ise toprağa ilk kazmayı vurmadan önce yapılan detaylı Bölge ve Demografi Analizi'dir.
1. Mikro Lokasyon ve Hedef Kitle Uyumu
Aynı ilçenin iki farklı mahallesinde bile talep yapısı tamamen farklı olabilir. Projeyi çizmeden önce "Daire Karması"nı (Unit Mix) belirlemek için şu soruları sorarız:
👨💼 Beyaz Yakalı & Genç Nüfus
Metroya yakınlık ararlar. 1+1 ve 2+1 daireler, sosyal alanlar ve home-office imkanları satış hızını artırır.
👨👩👧👦 Yerleşik Aileler
Okul ve parka yakınlık ararlar. 3+1, 4+1 daireler, kapalı mutfak ve geniş balkonlar tercih sebebidir.
2. Altyapı ve Gelecek Projeksiyonu
Gayrimenkulde bugünü değil, geleceği satarsınız. 5 yıl içinde bölgeye gelecek metro hattı, planlanan AVM veya şehir hastanesi, bugünkü arsa değerini ve gelecekteki satış fiyatını belirler. Progem Danışmanlık, belediye ve bakanlıkların nazım imar planlarını inceleyerek bölgenin 10 yıllık vizyonunu raporlar.
💡 Gizli Gelir Kaynağı: Şerefiyelendirme
Bölge analizine göre projenin hangi cephesinin daha değerli olduğu (Deniz, Park, Güney Cephe) belirlenir. Doğru şerefiyelendirme çalışması, projenin toplam cirosunu %15-%20 oranında artırabilir. Yanlış fiyatlama ise "iyi dairelerin hemen bitip, kötü dairelerin elde kalmasına" neden olur.
3. Stok ve Rakip Kampanya Analizi
Bölgede halihazırda satılmayı bekleyen kaç konut var? (Konut Stoku). Rakipleriniz hangi ödeme vadelerini (60 ay, 0 faiz vb.) sunuyor? Pazar doymuşsa, o bölgede proje geliştirmek yerine, arz açığı olan "Niche" bölgelere yönelmek en doğru stratejidir.
